|
TP Hồ Chí Minh: Bảng giá
đất 2006(12:22
04/01/2006) |
|
| ">
UBND TP.HCM đã ban hành bảng giá đất mới áp dụng
từ 1.1.2006 với một số thay đổi so với bảng giá đất
năm 2005. UBND TP cũng đưa ra những nhận định về tác
động của giá đất mới nhằm có những điều chỉnh cụ thể,
phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của TP.
Một số điều chỉnh
cho phù hợp với thực tế
Qua một năm thực hiện bảng
giá đất mới theo Quyết định 316 (bảng giá đất năm
2005), UBND TP.HCM đã nhận định rằng giá đất quy
định không ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án không
thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2003 vì
các chủ đầu tư phải tự thỏa thuận chuyển nhượng về
đất đối với người dân. Tuy nhiên, tại các dự án công
ích và các dự án thuộc nhóm A thì việc thu hồi đất
gặp phải khó khăn: do giá đất quy định tương đối
thấp nên khi tính bồi thường thiệt hại về đất phải
có các chính sách hỗ trợ thêm nhằm bù đắp phần chênh
lệch giữa giá đất quy định so với giá thị trường và
giá đất để tính bồi thường đang áp dụng ở các dự án
trên cùng địa bàn của các quận huyện. Bảng giá đất
năm 2005 cũng đã tác động không nhỏ đến tâm lý người
sử dụng đất (SDĐ) bởi các hộ gia đình khi hợp thức
hóa nhà đất phải nộp tiền SDĐ cao hơn trước đây
nhiều lần. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều trường
hợp người dân không có khả năng nộp tiền SDĐ nên
không thực hiện việc hợp thức hóa nhà đất và chỉ
thực hiện nghĩa vụ khi có nhu cầu chuyển nhượng
quyền SDĐ cho người khác. Đối với các công ty kinh
doanh địa ốc, do tiền SDĐ phải nộp trước kia thấp,
nay phải tăng lên cao theo giá mới, đồng thời với
chủ trương phải xây nhà rồi mới được chuyển nhượng
đòi hỏi các công ty phải có số vốn đầu tư lớn hơn
nhiều lần. Vì vậy, một số công ty nhỏ, vốn ít đang
đứng trước không ít thử thách, thậm chí có nhiều
công ty đang rất khốn đốn vì bế tắc về vốn để thực
hiện dự án. Ngoài ra, các tổ chức kinh tế đang thuê
đất trên địa bàn TP vẫn tiếp tục duy trì hình thức
thuê đất vì nếu chuyển sang hình thức giao đất thì
phải đóng tiền SDĐ tăng lên nhiều lần... Vì vậy,
UBND TP, trong khi xây dựng và ban hành bảng giá đất
cho năm 2006, đã có một số điều chỉnh cho phù hợp
với thực tế.
Điều chỉnh giá đất
hẻm đô thị và giá đất trồng cây lâu năm
|
Một dãy nhà trong khu vực đắt đỏ nhất TP |
Ông Nguyễn Vĩnh Hùng - Trưởng ban Vật giá thuộc
Sở Tài chính TP.HCM, người trực tiếp tham mưu xây
dựng bảng giá đất 2006 cho biết: Bảng giá đất lần
này sẽ giữ lại mức giá của 1.671 tuyến đường theo
Quyết định 316 áp dụng từ năm 2005, điều chỉnh giá
65 tuyến đường và đặc biệt là bổ sung giá đất tại
387 tuyến đường mới hình thành trong năm 2005 tại 14
quận huyện. Hai vấn đề cũng được điều chỉnh trong
bảng giá đất 2006 là giá đất hẻm đô thị và giá đất
trồng cây lâu năm. Đối với giá đất hẻm được trải
nhựa hoặc bê tông, xi măng sẽ áp dụng vị trí như sau:
Vị trí 1: có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m (tương ứng
với mức 0,5 lần của giá hẻm cấp 1 là loại hẻm có vị
trí tiếp giáp với mặt tiền đường); Vị trí 2: có
chiều rộng từ 3m - 5m (tương ứng với 0,4 lần của giá
hẻm cấp 1); Vị trí 3: chiều rộng từ 2m - dưới 3m (tương
ứng với 0,3 lần của giá hẻm cấp 1); Vị trí 4: chiều
rộng dưới 2m (tương ứng với 0,2 lần của giá hẻm cấp
1). Nếu là hẻm đất thì được tính bằng 0,8 lần so với
mức giá của hẻm trải nhựa hoặc bê tông, xi măng của
cùng loại hẻm. Mức giá đất trồng cây lâu năm cũng
được chia thành 5 hạng và được xác định từ 21.000
đồng đến 105.000 đồng tùy theo khu vực. Ông Hùng cho
biết, sự điều chỉnh này nhằm để phù hợp hơn giữa giá
đất trồng cây lâu năm và giá đất trồng cây hằng năm.
Giá đất này sẽ tạo ra sự hợp lý khi người dân đóng
tiền sử dụng đất cũng như khi giải tỏa đền bù đối
với những dự án có thu hồi đất.
| Giá đất
được áp dụng cho 7 trường hợp:
1. Căn cứ để tính
thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ.
2. Tính tiền SDĐ và
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu
thầu dự án có SDĐ.
3. Tính giá trị
quyền SDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ.
4. Xác định giá trị
quyền SDĐ để tính vào giá trị tài sản doanh
nghiệp khi cổ phần hóa, lựa chọn hình thức
giao đất có thu tiền SDĐ.
5. Thu lệ phí trước
bạ.
6. Bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất.
7. Tính tiền bồi
thường đối với người có hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà
nước. |
|
Các loại giá đất
Đất ở trong đô thị: được
phân loại đường phố và vị trí đất trong hẻm.
- Phân loại đường phố, căn cứ theo các tiêu
chí: khả năng sinh lợi, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch
vụ, du lịch; khoảng cách tới trung tâm TP, trung tâm thương
mại, dịch vụ, du lịch; phân theo 10 loại đường trong đó:
Đường loại (ĐL) 1 có đủ ba tiêu chí trên ở
mức cao nhất là 43 triệu đồng/m2 (được áp
dụng cho ba tuyến đường: Nguyễn Huệ, Lê Lợi
và Đồng Khởi, thuộc quận 1);
ĐL 2 từ 80% đến dưới 90% giá đất của ĐL 1;
ĐL 3 từ 70% đến dưới 80% giá đất ĐL 1;
ĐL 4 từ 60% đến dưới 70% giá đất ĐL1;
ĐL 5 từ 50% đến dưới 60% giá đất ĐL 1;
ĐL 6 từ 40% đến dưới 50% giá đất ĐL 1,
ĐL 7 từ 30% đến dưới 40% giá đất ĐL1,
ĐL 8 từ 20% đến dưới 30% giá đất ĐL 1,
ĐL 9 từ 10% đến dưới 20% giá đất ĐL 1,
ĐL 10 dưới 10% giá đất ĐL 1 (áp
dụng cho đường An Thới Đông, huyện Cần Giờ với mức 100.000
đồng/m2).
Vị trí trong hẻm được phân thành bốn vị trí
với yêu cầu được trải nhựa hoặc bêtông, ximăng: vị trí 1 có
chiều rộng hẻm lớn hơn 5m; vị trí 2 có chiều rộng hẻm từ
3-5m, vị trí 3 có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m, vị trí 4
có chiều rộng hẻm dưới 2m.
Phân cấp hẻm gồm hẻm cấp 1 là hẻm có vị trí
tiếp giáp với mặt tiền đường và các cấp hẻm còn lại. Hệ số
để tính vị trí và cấp hẻm so với giá đất mặt tiền đường:
Nếu là hẻm đất tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm
trải nhựa hoặc bêtông, ximăng của cùng loại hẻm.
Đất ở khu dân cư nông thôn:
nếu ở vị trí mặt tiền đường (là thửa đất tiếp giáp với đường
hiện hữu) áp dụng theo bảng giá đất ở đô thị. Trường hợp
không ở vị trí mặt tiền nằm trong khu đô thị hóa tính bằng
60% giá đất của tuyến đường chính của khu đất, nếu nằm ngoài
khu qui hoạch đô thị hóa tính bằng 40% giá đất của tuyến
đường chính và không thấp hơn đất trồng cây lâu năm liền kề.
- Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp tại các quận tính bằng 50% giá đất ở, nếu ở huyện
tính bằng 40% giá đất ở. Trường hợp không khai thác sử dụng
hết phần đất được thuê hoặc cho thuê lại thì trong thời gian
cơ quan có thẩm quyền tiến hành thủ tục thu hồi đất các tổ
chức, cá nhân thuê đất phải trả tiền thuê đất tính bằng 80%
giá đất ở.
Giá đất nông nghiệp: TP
quy định đất nông nghiệp theo hạng (áp dụng theo hạng đất
tính thuế sử dụng đất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê
duyệt theo quy định hiện hành) và chia thành ba khu vực: khu
vực 1 thuộc địa bàn các quận, khu vực 2 thuộc địa bàn huyện
Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi; khu vực 3 thuộc địa bàn
huyện Cần Giờ.
Bảng giá đất
trồng cây hằng năm
Đơn vị tính: đồng/m2
Bảng giá đất
trồng cây lâu năm
Đơn vị tính: đồng/m2
Bảng giá đất
nuôi trồng thủy sản
Đơn vị tính: đồng/m2
Giá đất được căn cứ để sử dụng vào mục đích gì?
UBND TP quy định giá đất mới trên được sử
dụng làm căn cứ để: tính thuế đối với việc sử dụng đất (SDĐ)
và chuyển quyền SDĐ theo quy định của pháp luật; tính tiền
SDĐ và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án, khi giao đất
không thu tiền SDĐ, khi tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp nhà nước lúc cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất
thu tiền SDĐ, để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền SDĐ theo
quy định pháp luật, để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng và phát triển kinh tế...
Giá đất này còn được dùng làm căn cứ để
tính bồi thường và mức xử phạt vi phạm hành chính đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại
cho Nhà nước theo quy định pháp luật.
Trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho
thuê đất theo hình thức đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự
án có SDĐ thì mức giá khởi điểm quyển SDĐ không được thấp
hơn mức giá đất theo quy định này.
UBND TP cũng quy định các hồ sơ đã
nộp đầy đủ giấy tờ cho cơ quan nhà nước để đóng tiền SDĐ, lệ
phí trước bạ, thuế chuyển quyền SDĐ trước ngày 1-1-2005
nhưng đến sau thời điểm nói trên mới hoàn thành thủ tục thì
vẫn áp dụng theo giá cũ.
Theo Tuổi Trẻ |
| |
|
Nghị
định của Chính phủ về khung giá đất:
Đất rẻ
nhất: 500 đồng/m2, đắt nhất: 67,5 triệu đồng/m2 |
|
* Phân loại đất chủ yếu dựa vào
khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng
Ngày 16/11,
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định theo nghị định này
được sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử
dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Tính tiền
sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; tính giá trị QSDĐ
khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các cá nhân,
tổ chức; xác định giá trị QSDĐ để tính vào tài sản doanh
nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa; tính giá trị QSDĐ để
thu lệ phí trước bạ chuyển QSDĐ; tính giá trị QSDĐ để
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phát triển kinh tế... Trường hợp Nhà nước giao đất,
cho thuê đất theo hình thức đấu giá hoặc đấu thầu dự án
thì mức giá trúng đấu giá hoặc trúng thầu không được
thấp hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định theo nghị
định này.
Theo nghị
định, đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, miền núi và
trung du. Đất cũng được phân hạng để định giá đất áp
dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở
địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy
định hiện hành. UBND cấp tỉnh khi định giá, điều chỉnh
giá các loại đất cụ thể tại địa phương sẽ phải thực hiện
việc phân vùng, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất,
căn cứ trên các nguyên tắc xác định giá đất tại Luật Đất
đai, giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế phổ biến trên thị
trường... để xây dựng bảng giá các loại đất cụ thể tại
địa phương, trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi
quyết định.
Chẳng hạn,
đất đô thị được phân theo loại đô thị (từ I đến VI) và
phân theo đường phố. Loại đường phố trong từng loại đô
thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng, khoảng cách tới trung tâm đô
thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Trên cùng
một đường phố gồm nhiều đoạn phố có khả năng sinh lợi
khác nhau, hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó
được xếp vào loại đường phố tương ứng. Vị trí đất trong
từng loại đường phố cũng được phân loại căn cứ vào khả
năng sinh lợi, mức độ thuận tiện. Vị trí số 1 áp dụng
đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền).
Cũng theo
nghị định trên, khi giá chuyển nhượng QSDĐ phổ biến trên
thị trường của một số hoặc của tất cả các loại đất trong
bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong
thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi nhiều tỉnh, thành
phố gây nên chênh lệch giá lớn (tăng từ 30% trở lên so
với giá tối đa hoặc giảm 30% trở lên so với giá tối
thiểu trong khung giá quy định) thì Bộ Tài chính sẽ có
trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung
giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh. UBND cấp tỉnh sẽ
điều chỉnh giá đất trong các trường hợp: khi giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất
nhất định có biến động liên tục, kéo dài trong thời hạn
60 ngày trở lên, gây chênh lệch giá lớn. Nếu giá đất
giảm 10% trở xuống so với giá UBND cấp tỉnh quy định thì
điều chỉnh giá xuống còn nếu tăng 20% trở lên thì điều
chỉnh tăng, nhưng tỷ lệ điều chỉnh không quá 20% mức giá
tối đa của khung giá đã được quy định.
Theo nghị
định, đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương được xác định từ đường phân địa giới hành
chính vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500m (đất nông
nghiệp), 300m (đất phi nông nghiệp ở nông thôn), 200m
(đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô
thị). Khu vực đất giáp ranh thuộc các quận, huyện, thị
xã, thành phố, tỉnh trực thuộc trung ương do UBND cấp
tỉnh quy định phù hợp với thực tế.
Khi định
giá đất tại các khu vực giáp ranh này, UBND các tỉnh,
thành phố có đất giáp ranh sẽ phải căn cứ vào đó để thỏa
thuận với nhau về giá đất, có kế hoạch điều chỉnh giá
đất tại khu vực giáp ranh theo nguyên tắc: đất giáp ranh
thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ
quy định với loại đất đó; với loại đất tại khu vực giáp
ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nếu
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng
mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì giá đất như nhau. Còn trong trường hợp đặc
biệt, mức giá có thể chênh lệch nhau nhưng tỷ lệ chênh
lệch không được quá 20%.
Ban hành
kèm nghị định là 9 khung giá đất (tối thiểu và tối đa),
ứng với các loại đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất
làm muối, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị. Chênh lệch
giữa mức giá tối thiểu của loại đất rẻ nhất và mức giá
tối đa của loại đất đắt nhất có thể lên tới 135.000 lần
(đất rừng sản xuất: 500 đồng/m2, đất ở tại đô thị: 67,5
triệu đồng/m2)!
Nghị định
có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công
báo. UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào nghị định này để ban
hành giá các loại đất cụ thể, công bố công khai áp dụng
từ ngày 1/1/2005.
Bảng khung giá các loại
đất
Bảng 1: Khung giá đất
trồng cây hằng năm (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
| Loại xã |
Xã đồng bằng |
Xã trung du |
Xã miền núi |
| Mức giá |
Giá tối thiểu
4,0; Giá tối đa 90,0 |
Giá tối thiểu
3,0; Giá tối đa 70,0 |
Giá tối thiểu
1,0; Giá tối đa 47,5 |
Bảng 2:
Khung giá đất trồng cây lâu năm (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
| Loại xã |
Xã đồng bằng |
Xã trung du |
Xã miền núi |
| Mức giá |
Giá tối thiểu
5,0; Giá tối đa 105,0 |
Giá tối thiểu
3,5; Giá tối đa 65,0 |
Giá tối thiểu
0,8; Giá tối đa 45,0 |
Bảng 3:
Khung giá đất rừng sản xuất (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
| Loại xã |
Xã đồng bằng |
Xã trung du |
Xã miền núi |
| Mức giá |
Giá tối thiểu
1,5; Giá tối đa 40,0 |
Giá tối thiểu
0,8; Giá tối đa 25,5 |
Giá tối thiểu
0,5; Giá tối đa 20,0 |
Bảng 4:
Khung giá đất nuôi trồng thủy sản (Đơn vị tính: nghìn
đồng/m2)
| Loại xã |
Xã đồng bằng |
Xã trung du |
Xã miền núi |
| Mức giá |
Giá tối thiểu
3,0; Giá tối đa 90,0 |
Giá tối thiểu
2,0; Giá tối đa 50,0 |
Giá tối thiểu
0,5; Giá tối đa 24,0 |
Bảng 5:
Khung giá đất làm muối (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
| Mức giá |
Giá tối thiểu
1,5 |
Giá tối đa 41,0 |
Bảng 6:
Khung giá đất ở tại nông thôn (Đơn vị tính: nghìn
đồng/m2)
| Loại đô thị |
Xã đồng bằng |
Xã trung du |
Xã miền núi |
| Mức giá |
Giá tối thiểu
3,0; Giá tối đa 90,0 |
Giá tối thiểu
2,0; Giá tối đa 850,0 |
Giá tối thiểu
0,5; Giá tối đa 24,0 |
Bảng 7:
Khung giá đất ở tại đô thị (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
| Loại đô thị |
Đặc biệt |
I |
II |
| Mức giá |
Giá tối thiểu
1.500,0; Giá tối đa 67.500,0 |
Giá tối thiểu
400,0; Giá tối đa 42.500,0 |
Giá tối thiểu
150,0; Giá tối đa 30.000,0 |
| Loại đô thị |
III |
IV |
V |
| Mức giá |
Giá tối thiểu
120,0; Giá tối đa 19.500,0 |
Giá tối thiểu
50,0; Giá tối đa 13.350,0 |
Giá tối thiểu
30,0; Giá tối đa 6.700,0 |
Bảng 8:
Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại
nông thôn (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
| Loại đô thị |
Xã đồng bằng |
Xã trung du |
Xã miền núi |
| Mức giá |
Giá tối thiểu
10,0; Giá tối đa 900,0 |
Giá tối thiểu
4,5; Giá tối đa 600,0 |
Giá tối thiểu
2,5; Giá tối đa 350,0 |
Bảng 9:
Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại
đô thị (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
| Loại đô thị |
Đặc biệt |
I |
II |
| Mức giá |
Giá tối thiểu
1.000,0; Giá tối đa 47.810,0 |
Giá tối thiểu
250,0; Giá tối đa 29.500,0 |
Giá tối thiểu
100,0; Giá tối đa 20.000,0 |
| Loại đô thị |
III |
IV |
V |
| Mức giá |
Giá tối thiểu
50,0; Giá tối đa 13.500,0 |
Giá tối thiểu
40,0; Giá tối đa 8.500,0 |
Giá tối thiểu
15,0; Giá tối đa 4.500,0 |
|
|
|
